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In diesem Beitrag zeige ich Ihnen kompakt (1) welche Arten von digitalen Staging‑Lösungen es gibt, (2) welche Optionen sich heute für Makler lohnen und (3) was mit KI im Jahr 2025 realistisch machbar ist. Sie finden kurze Einordnungen, Beispiele aus unseren Tests und konkrete Anbieter.
So können Sie schnell entscheiden, wie sie selbst digitales Home-Staging angehen wollen.
Statt echte Möbel in eine Immobilie zu tragen, werden Fotos am Computer virtuell möbliert oder optimiert. Ziel: schneller zu ansprechenden Bildern fürs Exposé, Portale und Social Media zu kommen, ganz ohne Logistik.
Es gibt verschiedene Wege zum digital eingerichtetem Bild. Wir möchten eine Übersicht und kurze Einordnung für Makler geben.
Einordnung: Es gibt einige Dienstleister im Internet, die digitales Staging anbieten. Wir haben hier keine eigene Praxiserfahrung mit Anbietern und geben daher keine Empfehlung. Bei Ihrer Suche können Sie z. B. diese Begriffe nutzen: “virtuelles Home-Staging Dienstleister”, “Home-Staging virtuell Agentur”.
Ablauf: Sie senden Fotos eines Objekts und ein kurzes Briefing (Stil, Zielgruppe) ein. Ein Profi richtet die Räume virtuell ein (Möbel, Deko, Licht) und liefert fertige Bilder zurück. Meist in 24–48 Stunden. Korrekturen sind auf Wunsch möglich.
Kosten: ab ca. 20 € pro Bild (je nach Umfang/Anbieter)
Einordnung: Auch hier gibt es einige Anbieter im Internet. Ich habe nicht alle getestet, aber ein Dutzend der ersten Google-Treffer ausprobiert. Die meisten waren qualitativ nicht überzeugend. Einige wenige funktionieren zuverlässig und liefern brauchbare Ergebnisse.
Ablauf: Sie öffnen ein Online-Tool, laden Ihre Fotos hoch, wählen den entsprechenden Raumtyp (z. B. „Wohnzimmer“) und Einrichtungsstil (Modern, Skandinavisch, etc.). In wenigen Augenblicken erhalten Sie das bearbeitete Ergebnis. Teilweise sogar mehrere Varianten, die Sie speichern oder leicht anpassen können.
Kosten: gering (Nutzungspunkte/Abo), meist wenige Euro pro Bild.
Beispiele (die in unseren Tests gut funktionierten):
Virtual Staging AI (auch als Canva-App verfügbar): Leere Räume möblieren, Möbel entfernen, verschiedene Einrichtungs-Stile auswählen. In unserem Selbsttest besonders unkompliziert und zuverlässig.
Autoenhance: Speziell zur Bildverbesserung (Belichtung, Farben, Himmel austauschen). Die “Schönwetter-Optimierung”
ApplyDesign: Ebenfalls mit Staging und Optimierungsfunktionen. Auch Möblieren geht direkt im Browser. Inklusive einfachem 3D-Tool mit dem Sie Möbel selbst einfügen und anpassen können.
Canva: Sehr einfach und schnell für Layouts und einfache Bildbearbeitung. Für fotorealistisches Staging aber nur eingeschränkt geeignet. Meist in Kombination mit Apps auf der Plattform möglich (es gibt eine VirtualstagingAI App!). Am besten geeignet für Retuschieren von Bildern (Hausnummer entfernen, persönliche Gegenstände unkenntlich machen, Weichzeichner)
Einen ausführlichen Test von Canva fürs Home-Staging können sie in unserem Praxischeck: Canva im Test fürs digitale Home-Staging (mit Beispielen) nachlesen.
Einordnung: Aktuell sind die Tools gut für kleine Veränderungen. Realistische Konsistenz (also dass alles im Bild wirklich zusammenpasst und gleichbleibt) ist aktuell das größte Problem bei vielen Bild-KIs. Sie sind nicht zuerst Bild-Programm sondern meist “Alleskönner”, also nicht speziell auf Bildbearbeitung ausgerichtet. Das macht sich bemerkbar.
Ablauf: Bei KI-Tools mit Texteingabe (“Prompts”) laden Sie ein Foto hoch und beschreiben, was passieren soll („Hausnummer entfernen“, „Pflanze einfügen“). Das System erzeugt dann eines oder mehrere Bilder. Also eine sehr einfache Bedienung.
Beispiele:
Google Gemini: Die Flagschiff-KI von Google. Stark in konsistenter Bearbeitung: Das Foto bleibt gleich, es ändern sich nur die gewünschten Bereiche. Nachteil: Bei professioneller Bildbearbeitung und der Verwendung der Ergebnisse gibt es noch Grenzen.
Einen ausführlichen Test von Google Gemini fürs Home-Staging können sie in unserem Praxischeck: Google Gemini im Test für digitales Home-Staging nachlesen.
Midjourney: Auf Bilderstellung und -bearbeitung spezialisiert. Praktische Funktionen wie Bereich auswählen und per Prompt bearbeiten. Es gibt mehrere Vorschläge zur Auswahl, das ist sehr praktisch in der Bedienung.
Qwen: Leistungsfähig bei Bildbearbeitung, ähnlich wie Google Gemini. Achten Sie aber auf Datenschutz in Deutschland! (chinesischer Anbieter). Hintergrund: AI-Act für Makler
ChatGPT: Bei Bildbearbeitung derzeit unzuverlässig. Ändert oft auch Teile, die nicht geändert werden sollten, und ist nicht konsistent.
Kosten: Kostenlos starten: oft Testmodus mit Wasserzeichen oder begrenzter Auflösung. Monatsabo: ca. 15–30 € pro Monat (häufig rund 20 €) für ein monatliches Kontingent an Bearbeitungen. Mehrverbrauch als Zusatz-Credits.
Einordnung: Sehr leistungsfähig, aber sehr komplex. Für Makler ohne Zeit/Design-Know-how unrealistisch, das „nebenbei“ zu lernen. Diese Software wird meist von Agenturen oder spezialisierten Dienstleistern genutzt.
Ablauf: Man baut entweder eine 3D-Szene (Grundriss, Möbel, Materialien, Licht) oder man bearbeitet echte Fotos sehr präzise (Ebenen, Masken, Schatten, Reflexionen).
Beispiele:
Kosten: In der Regel hoch, vor allem bei 3D-Programmen (Lizenz/Abo). Photoshop läuft meist im Monatsabo. Blender ist kostenfrei, die Lernzeit ist aber der „Preis“.
Kriterium | Dienstleister | Online Tools (mit KI) | Home-Staging vor Ort |
Kosten (*geschätzt) | ca. 20-50€ pro bild | nutzungsbasiert oder im Abo: ca. 15-30€ im Monat | mehrere hundert Euro |
Geschwindigkeit | meist 1-2 Tage | Minuten bis Stunden | Tage bis Wochen |
Varianten | viele Stil-Vorschläge | sehr schnell viele Versionen | nach vorhandenen Möbeln |
Wirkung online | sehr gut | gut bis sehr gut | sehr hochwertig |
Wirkung bei Besichtigung | - | - | realistischer Eindruck der Immobilie |
Risiken | Ergebnis entspricht nicht den eigenen Wünschen | unrealistische Details, unzureichende Qualität | Logistik, Verfügbarkeit |
Bildtreue/Realismus | sehr hoch bei guten Anbietern | mittel bis gut | - (ist real) |
Situation | Empfohlene Lösung | Warum / Hinweise |
|---|---|---|
Leere Immobilie - “normales” Objekt | Online-Tool (z. B. Virtual Staging AI/Canva) | Schnell, günstig, ausreichend realistisch für Portale |
Premium-Objekt / Luxus | Dienstleister / Staging vor Ort | Konstante Qualität, wenig eigener Aufwand |
Sanierungsfall | Online-Tools (Ehrliche Bestandsfotos → virtuell Zielzustand zeigen) | Transparenz, bessere Vorstellungskraft |
Neubau ohne gute Fotos | Dienstleister (Experten für 3D Render) | Fotorealistische Visualisierung, freie Perspektiven |
Stark möbliert/chaotisch | Online-Tool fürs Entrümpeln/Entfernen → Dienstleister bei schwierigen Hintergründen | Kombination liefert schneller saubere Ergebnisse |
KI ist das derzeit spannendste Spezialgebiet im digitalen Staging: neu, schnell gewachsen und mit Disruptions-Potenzial. Nach der Anbieter-Übersicht blicken wir hier auf das, was KI heute schon verlässlich kann und wo ihre Grenzen liegen.
Die rechtliche Frage zuerst: KI-bearbeitete oder virtuell möblierte Bilder dürfen Sie grundsätzlich verwenden, sofern Sie transparent sind und nicht in die Irre führen. Kennzeichnen Sie solche Fotos klar (z. B. „virtuell möbliert“ oder „digital bearbeitet“) und verdecken Sie keine Mängel (Feuchtigkeit, Risse, Renovierungsbedarf). Ein Vorher/Nachher-Vergleich schafft zusätzlich Vertrauen. (Keine Rechtsberatung)
Kurzantwort (Stand: Oktober 2025): Für den Alltag liefern spezialisierte Staging-Tools (Kategorie B) die besten Ergebnisse.
treffen Perspektive und Proportionen meist verlässlicher,
bringen passende Einrichtungsstile mit,
sind einfach in der Bedienung: Foto hochladen → Raumtyp & Stil wählen → Ergebnis prüfen.
Gute Ausgangsfotos bleiben entscheidend. Aus einem sehr schlechten Foto wird selten ein Top-Bild.
Fingerspitzengefühl hilft (Stil, Möblierungsdichte, Licht). Das kommt mit der Übung.
Allgemeine KI-Assistenten: ChatGPT ist für Bildbearbeitung aktuell zu ungenau → nicht geeignet. Google Gemini ist spürbar besser bei kleinen, gezielten Änderungen, stößt beim vollständigen Möblieren aber noch an Grenzen.
Ja, auf jeden Fall, mit der richtigen Erwartung!
KI ist sehr gut bei Unterstützung und kleinen Bearbeitungen: z. B. Hausnummer retuschieren, Himmel aufhellen.
Bei komplexen Staging-Aufgaben (perfekte Schatten, schwierige Perspektiven) kommen KI-Tools noch an Grenzen.
Wenn Sie höchste Qualität oder besondere Wünsche (exakte Möbelmodelle, bestimmte Perspektiven) brauchen, führt der Weg meist über Photoshop/3D-Software. Oder direkt über einen Profi bzw. reales Home-Staging.
Wer KI grundsätzlich sicher einsetzen möchte: Von Prompts über Qualitätssicherung bis zu Abläufen im Alltag: Unserer Workshops KI-Kompetenz für Immobilienmakler. Auch Home-Staging ist hier ein Teil der Schulung (2,5 Std. MaBV).
Weitere KI-Einsatzfelder für Makler können Sie hier nachlesen: KI für Immobilienmakler – Überblick & Tools
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