Das Wichtigste in Kürze
64,8 Prozent der Einträge aus der ersten Google-Kartenbox wurden bei neutraler Suche auch in der KI-Antwort genannt. Das ist ein Mittelwert über die untersuchten Städte.
In Kleinstädten lag diese Überschneidung bei 78,2 Prozent, in Großstädten bei 47,8 Prozent.
Die Auswahl der genannten Büros änderte sich zwischen den Tagen. Eine einzelne Abfrage ist deshalb nur eine Momentaufnahme.
Was wir untersucht haben
Die Frage ist für Makler praktisch: Wie viel sagt meine Sichtbarkeit bei Google über meine Sichtbarkeit in KI-Antworten aus? Für Fachleute verbindet sie zwei Arbeitsfelder: Suchmaschinenoptimierung (SEO) und die Optimierung für generative Antworten (Generative Engine Optimization, kurz GEO). Unsere Studie untersucht deren Überschneidung.
Wichtig zur Einordnung: Wir nutzten die OpenAI-Programmierschnittstelle (API) mit Websuche und dem Modell gpt-5.6-sol. Wir haben nicht 1.485 Unterhaltungen in der ChatGPT-App geführt. Die App kann je nach Einstellung, Verlauf und Nutzer anders antworten. Wenn wir im Folgenden von der KI sprechen, meinen wir die untersuchten API-Antworten.
Die Messung lief vom 31. August bis zum 2. September 2026. Ausgewählt waren große, mittlere und kleine Städte aus allen 16 Bundesländern. Google und die KI erhielten am selben Tag dieselbe Suchabsicht, jeweils in einer passenden Formulierung. Bei der KI baten wir ausdrücklich um konkrete Büros und Quellenlinks.
Neutral: Google erhielt zum Beispiel „Immobilienmakler Würzburg“. Die KI wurde gefragt: „Welche Immobilienmakler gibt es in Würzburg?“
Empfehlung: Google erhielt „bester Immobilienmakler Würzburg“. Bei der KI lautete die Frage: „Welche Immobilienmakler in Würzburg würdest du empfehlen?“
Hausverkauf: Google erhielt „Immobilienmakler Haus verkaufen Würzburg“. Die KI wurde nach Büros gefragt, die für den Verkauf eines Hauses in Betracht kommen.
Bei Google betrachteten wir die erste Kartenbox und die ersten zehn unbezahlten, sogenannte “organische”, Suchtreffer. Die Kartenbox ist der Bereich mit Karte und lokalen Unternehmenseinträgen. Ein Eintrag galt als in der KI genannt, wenn Domain, Telefonnummer oder normalisierter Firmenname übereinstimmten. Die normalen Suchtreffer wurden separat über direkte Makler-Domains ausgewertet.
Zwei von drei Kartenbox-Einträgen tauchen auch in der KI auf
Bei neutraler Suche lag die Überschneidung im Mittel bei 64,8 Prozent. Vereinfacht: Von drei Maklern aus der Kartenbox wurden im Durchschnitt etwa zwei auch in der KI-Antwort gefunden. Das ist keine Erfolgswahrscheinlichkeit für ein bestimmtes Büro, sondern beschreibt die untersuchten Städte und Tage.
Bei der Suche nach einer Empfehlung betrug der Wert 60,4 Prozent. Der Hausverkaufsvergleich ergab 52,4 Prozent, beruht aber nur auf 75 Abfragepaaren in 46 Städten: Bei dieser Suchabsicht war die Kartenbox oft nicht vorhanden. Fehlende Kartenboxen wurden nicht als null Prozent Überschneidung gerechnet.
Auch Platz 1 bot keine Gewissheit: Bei neutraler Suche wurden 27% (68 von 249) Stadt-Büro-Kombinationen, die mindestens einmal den ersten Kartenbox-Platz belegten, an keinem der drei Tage in der KI gefunden. Gezählt werden hier Plätze in der Kartenbox, keine organischen Spitzenpositionen; eine Marke kann in mehreren Städten vorkommen.
Und was ist mit den normalen Google-Treffern?
Für SEO-Verantwortliche ist die zweite Auswertung besonders interessant. Von den direkten Makler-Domains unter Googles ersten zehn organischen Treffern wurden bei neutraler Suche im Mittel 44,9 Prozent auch innerhalb der KI-Maklereinträge verlinkt. Bei der Empfehlungssuche waren es 27,5 Prozent, beim Hausverkauf 34,7 Prozent.
Diese Zahlen messen etwas Engeres als der Kartenbox-Vergleich: Hier zählt die passende Domain im Link. Nennt die KI ein Büro nur beim Namen oder verlinkt stattdessen ein Portal, zählt das nicht als Domain-Treffer. Deshalb dürfen die organischen Quoten nicht als direkter Leistungsvergleich mit der Kartenbox gelesen werden.
Die KI nennt auch Büros außerhalb der untersuchten Google-Auswahl
Im Mittel hatten 47,5 Prozent der erfassten Maklernennungen keine zugeordnete Präsenz in der ersten Kartenbox oder den ersten zehn organischen Google-Treffern derselben Suchanfrage. Für diesen Wert wurden Städte und Suchabsichten gleich gewichtet.
Wer stattdessen sämtliche einzelnen Maklernennungen zusammenzählt, erhält 50,3 Prozent: 4.792 von 9.525 Nennungen. Beide Werte sind richtig, beantworten aber verschiedene Fragen. Unser Hauptwert bleibt der Stadtmittelwert, damit Städte mit längeren KI-Antworten nicht automatisch stärker zählen.
Das bedeutet nicht, dass diese Büros bei Google generell unsichtbar sind. Sie können bei anderen Suchbegriffen erscheinen oder innerhalb einer verlinkten Portal-Seite vorkommen. Solche vollständigen Portal-Inhalte haben wir nicht ausgewertet.
Die folgenden Werte beziehen sich auf die 4.792 zusammengezählten Einzelnennungen ohne zugeordnete Google-Präsenz, nicht auf den Stadtmittelwert. Bei 75,8 Prozent von ihnen verlinkte die KI eine Makler-Website, bei 18,3 Prozent ein Immobilienportal. Eine Nennung kann zu mehreren Kategorien gehören, deshalb ergeben die Anteile zusammen mehr als 100 Prozent. Ein Link zeigt, wohin die Antwort verweist. Er beweist nicht, über welche Quelle die KI das Büro ursprünglich gefunden hat oder weshalb sie es nennt.
Ein anderer Bezug ergibt ein anderes Bild. Zählt man alle Maklernennungen der Studie, also nicht nur die ohne Google-Präsenz, und davon alle mit mindestens einem Link, verwiesen 85,1 Prozent auf eine Makler-Website. Von denselben Nennungen mit Link enthielten bei der Empfehlungssuche 61,9 Prozent einen Link zu einem Immobilienportal, Bewertungsportal oder Branchenverzeichnis; auch hier sind Mehrfachzuordnungen möglich. Website und externe Profile kommen also beide in den Antworten vor. Ihre Wirkung wurde hier nicht getestet.
In Kleinstädten ist die Überschneidung größer
Bei neutraler Suche wurden in den untersuchten Kleinstädten 78,2 Prozent der Kartenbox-Einträge auch in der KI-Antwort gefunden. In Mittelstädten waren es 67,7 Prozent, in Großstädten 47,8 Prozent. Der Abstand zwischen Klein- und Großstädten beträgt damit rund 30 Prozentpunkte.
Die Studie zeigt diesen Unterschied, erklärt aber nicht seine Ursache. Sie belegt weder, dass weniger Konkurrenz ihn verursacht, noch dass Büros in Kleinstädten dadurch mehr Kunden gewinnen. Für die eigene Einordnung zählt zunächst der passende lokale Markt.
Eine Abfrage reicht nicht für ein verlässliches Bild
Bei neutraler Suche fanden sich von einem Tag zum nächsten jeweils rund 59 Prozent der am Vortag erfassten Büros wieder. Die Google-Kartenbox blieb in den auswertbaren Städtevergleichen stabiler: Dort lagen die Werte bei 79 und 92 Prozent.
Für diesen Vergleich wurden Identitäten überwiegend über Domains, ersatzweise über Namen zusammengeführt. Bei Google zählen nur Städte, die an beiden verglichenen Tagen eine Kartenbox hatten. Die Ergebnisse sprechen dafür, Sichtbarkeit wiederholt zu beobachten. Drei Messtage reichen aber nicht aus, um langfristige Schwankungen zu beschreiben.
Selbstcheck: Nennt ChatGPT Ihr Maklerbüro?
Mit diesen drei Fragen können Sie die Sichtbarkeit Ihres eigenen Büros prüfen. Ersetzen Sie [Ort] durch Ihre Stadt und starten Sie für jede Frage einen neuen Chat, ohne Ihren Firmennamen vorab zu nennen.
Welche Immobilienmakler gibt es in [Ort]?
Welche Immobilienmakler in [Ort] würdest du empfehlen?
Ich möchte mein Haus in [Ort] verkaufen. Welche Immobilienmakler kommen infrage?
Wiederholen Sie die Fragen an drei Tagen mit denselben Einstellungen. Notieren Sie jeweils, ob Ihr Büro genannt wird, ob der richtige Standort gemeint ist und wohin die Links führen. Eine einzelne Antwort ist eine Momentaufnahme. Auch ohne eigenen Website-Link kann Ihr Büro genannt werden.
Öffnen Sie die angezeigten Links zu Ihrem Büro. Stimmen Standort, Telefonnummer und angebotene Leistungen? Korrigieren Sie Fehler auf Ihrer Website oder im betreffenden Portalprofil. Prüfen Sie auch Ihre Verkaufsseite: Welche Immobilien verkaufen Sie, in welchen Orten, und wie können Eigentümer Sie erreichen? Ergänzen Sie fehlende Angaben und passende, echte Verkaufsreferenzen.
Der Selbstcheck in der ChatGPT-App kann anders ausfallen als unsere API-Messung. Diese praktischen Hinweise sind unsere redaktionelle Einordnung; die Studie testet nicht, ob solche Änderungen mehr KI-Nennungen oder Anfragen bewirken.
Wie belastbar sind die Ergebnisse?
Die Rohantworten wurden gespeichert; die Auswertung lässt sich daraus wiederholen. Eine erneute Prüfung reproduzierte alle 1.485 Vergleichsdatensätze und die zentralen Kennzahlen. Die Grafiken zeigen bei den Anteilswerten Unsicherheitsintervalle über die Städte.
Die Grenzen bleiben wichtig: Die Städte wurden nach Größenklassen ausgewählt, nicht als repräsentative Zufallsstichprobe aller deutschen Städte. Zwei der ursprünglich 167 Orte waren über den Google-Datenanbieter nicht stadtgenau verfügbar. Automatische Namens- und Domain-Zuordnungen können Fehler enthalten. Bei einem strengeren reinen Domain-Abgleich sinkt die neutrale Kartenbox-Quote von 64,8 auf 55,9 Prozent.
Wir messen Nennungen, Links und Überschneidungen. Wir messen nicht die Qualität der Makler, die Zufriedenheit von Kunden, Anfragen oder Umsätze. Auch die Häufigkeit sichtbarer Google-KI-Übersichten lässt sich aus diesen Daten nicht bestimmen.
Die erste Welle unserer Maklersichtbarkeitsstudie untersuchte andere Quellenkennzahlen und ein anderes Setup. Ein direkter Zeitvergleich der Prozentwerte wäre deshalb irreführend. Die vollständigen Formulierungen, Zählregeln und Grenzen der aktuellen Welle stehen im Studien-PDF.
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